当前，我国宏观经济运行出现了新情况新变化，对宏观调控提出了新任务新要求。

政府以现价形成资产，对未来却会成为一种黄金储备。基于以上认识，我认为，公租房必须坚持政府主导、社会参与。

完全没有理由为产生房产泡沫担心，也不会因为成本低而成为不良资产。公租房建设所需土地全部由政府划拨，由具有政府背景的市地产集团、城投公司、两江集团等国有企业承建并持有产权。只要是有远见的投资者，都会青睐它，社会融资的路子是宽广的，前景是良好的。为实现公租房公营，重庆专门组建了公租房管理局，履行房源储备、审核配租和监督管理等职责，确保公租房申请、配租阳光操作。建成后，由公租房管理局专司管理、配租和服务。

如美国纽约市政府，通过新建中低价房或翻修旧住房，覆盖了50多万中低收入市民;新加坡则将85%的公民纳入政府组屋保障范围。这些具体问题，不细想，似乎有理。应从主导地位退居引导地位，更多鼓励民间资本成为公租房建设主体，以缓解政府压力。

国有企业作为政府连接市场的纽带，以市场主体身份向社会融资，主要是弥补建设资金的缺口，并不产生企业利润。在两者之间寻求平衡，各自独立又相互支撑，就能实现阳光建设与市场化运营的有机统一，公租房的资金平衡就有制度保障。其二，构建政府先导、社会补充的投融资格局。绝不会使公共资源成为个别人发财的阶梯。

理由如下： 首先，公租房投资是较长周期的动态平衡。因而，政府和社会对此都不能有过度的功利观。

随着城市发展、通胀系数、土地稀缺程度增加，公租房价值也会和商品房一样水涨船高。随着发展步伐加快，公租房将逐步成为我国保障性住房的主体。这些具体问题，不细想，似乎有理。在此基础上，我们拓展融资渠道，一是通过公积金和商业银行贷款300多亿元，二是向社保基金、保险资金、央企等非银行机构融资400多亿元，实现了公租房建设资金的大帐平衡。

作为政府公共服务产品，公租房通过免收土地出让金、相关税、配套费和剥离企业利润，会形成低得不能再低的裸体成本。公租房建设的资金需求量大，又属公益项目，地方财力有限，无法回收成本。在公租房建设及资金筹集过程中，各地都遇到了一些绕不开的难题，并表现出诸多疑虑和困惑。政府在民生上投入，虽要避免赔本的买卖，但也不能放大逐利行为。

任何好的制度设计，都不能寄望建立于个人的道德和操守之上。公租房作为一笔优质国有资产，在改善民生、促进发展中完全能够发挥更积极有效的作用。

并且，完全能够平衡好建设资金。今明两年开工项目所需的600多亿元，也已基本筹措到位，并没有出现人们所担心的资金断链问题。

由于限制租金，建设资金回笼不可能在短期内立竿见影。(作者：黄奇帆 重庆市委副书记、市人民政府市长) 进入专题： 保障房 重庆模式 。第三，公租房建设应当，也只能由政府来主导。在国际经济走势不明、国内银根收紧的形势下，银行贷款也很难。其三，建立租售并举、动态平衡的偿债模式。二是担心投入产出难以平衡。

公租房建设如果按照这样的思路走下去，很难真正建立起良性运转的长效机制，影响可持续性，甚至可能走入死胡同。目前，全市已开建公租房2650万平方米，有5.5万户家庭通过三次摇号获得配租。

建设用地以划拨方式提供，享有减免政府性基金、税费优惠政策等公共资源，肉烂也会在锅里，并全部体现在公益方面。我国作为社会主义国家，政府的宗旨就是为人民服务，担当公租房建设的主体职责理所当然。

这就避免了纯市场化的逐利行为，并在政府与市场间找到了结合点。认为建造公租房既是政府担当，也是社会责任，政府不该大包大揽。

大规模建设公租房是赔本赚吆喝，资金难以平衡，会使地方财政不堪重负。其四，形成公租房体内循环的有效机制。政府在优化布局、完善配套、减免税费等方面发挥作用，目的是最大限度地降低成本，体现公益属性，绝非是与民争利。其一，必须坚持公有、公建、公营、公益的方向。

二是凡购买公租房有限产权者，不得将公租房进入商品房市场交易，只能以购房价加同期银行利息由公租房管理局回购，再作为公租房流转使用，防止了灰色交易和无底洞建造的两个黑洞。由社会资本主导公租房建设，虽能缓解资金的一时之需，但由于政府不持有产权、不主导运营，也就难以保证公租房政策覆盖的有效性，甚至会重蹈经济适用房利益输送的覆辙。

为实现公租房公营，重庆专门组建了公租房管理局，履行房源储备、审核配租和监督管理等职责，确保公租房申请、配租阳光操作。只能通过较长周期的资产运营，逐步实现动态平衡。

开建以来，重庆公租房坚持封闭运转，努力实现在保障房体系内的良性循环：一是由政府专门组建的公租房建设企业作为承建主体并拥有产权，有效控制开发建设成本。公租房在一定周期完成还本付息后，每年的租金还会形成稳定收益。

三是倾向于将营建主体让位给社会。基于以上认识，我认为，公租房必须坚持政府主导、社会参与。公租房租金主要兑抵贷款利息、房屋维修管理费用和空置损耗，原则上不超过同品质商品房市场租金的60%。大规模建设公租房，已然成为保障性安居工程的重要形式，并上升为全国性共识。

在重庆，除政府投入的300多亿元外，社会融资的800多亿元，主要通过三个渠道逐步偿还：一是按10%的比例配建商业设施，以市场价出售，可回笼资金400多亿元;二是承租5年后，出售约三分之一有限产权的公租房，可回收资金400多亿元;三是每年收取的租金，扣除维护和管理费用后仍有盈余，可用于平衡贷款利息。公租房的商业配套，与市场同类物业一样，具有良好的市场前景，是公租房项目的有力支撑。

只要是有远见的投资者，都会青睐它，社会融资的路子是宽广的，前景是良好的。在建设和运营环节保持一定形式的封闭性，可以有效避免利益输送，也有利于承贷主体责任明确。

建成后，由公租房管理局专司管理、配租和服务。为百姓提供基本公共服务，是政府应尽之责。